Zaradi finančnih težav in slabega fizičnega zdravja mnogi starejši sklenejo doživljenjsko rentno pogodbo z vzdrževanjem na račun druge stranke v transakciji. V Rusiji in Belorusiji zato zakonodaja predvideva poseben postopek, ki se nanaša na pripravo svežnja dokumentov pri notarju. Odvetnik lahko dobite vzorec za rentno pogodbo in razjasnite postopek za registracijo.
Stranke pogodbe
Pravno je najem stanovanja z dosmrtnim prebivališčem dvosmerna transakcija, ki vključuje najemnika, ki potrebuje nego in finančno pomoč, ter najemnika, ki je pripravljen prevzeti te odgovornosti. Po smrti lastnika lastništvo nepremičnine preide na najemnika, obide pa neposredne sorodnike upokojenca.
Prejemniki vključujejo upokojence in starejše samske osebe brez sorodnikov ali s sorodniki, ki ne želijo vzdrževati dobrih odnosov. Druga stran transakcije so ljudje, ki potrebujejo nepremičnine, zato se strinjajo, da bodo plačali določene pristojbine in nudili vso možno pomoč starejšim.
Doživljenjska pogodba
Zakonodaja določa pogodbo o rentah z dosmrtno preživnino, katere notar ima model, kot transakcijo med dvema zainteresiranima. Tak dogovor med strankama določa obveznost plačevanja denarnih prispevkov in zagotavljanje pomoči starejšim lastnikom nepremičnin, ki so pripravljeni urediti prenos lastništva na drugo stran. Pogoje pogodbe pred podpisom vse stranke natančno določijo in jasno razumejo.
Za najemnika pomeni sklenitev takšne transakcije tedenski, mesečni ali letni prejem določenega zneska, ki je potreben za normalno življenje in ohranjanje zdravja. Poleg tega se najemnik strinja, da bo starejšim pomagal doma (čiščenje, pranje, nakupovanje), pri oskrbi bolnih ali pri izvajanju drugih pogodbenih ukrepov. Do smrti najemodajalca ostane posest v polni pravici.
Posebnosti oblikovanja
Pogodba o življenjski renti za upokojence in najemnike je sklenjena ob upoštevanju značilnosti, ki izključujejo nenadne odpovedi s finančnimi ali materialnimi izgubami. Da bi naredili vse v okviru zakona in se v prihodnosti zaščitili, priporočamo, da se z dobrimi priporočili obrnete na izkušenega odvetnika, ki strankam zagotavlja hitro izvršitev na obojestransko ugodnih pogojih . V tem primeru je treba upoštevati naslednje formalnosti:
razjasniti pogoje posla in poskrbeti, da ne bodo obremenjujoče za stranke;- preveri zakonitost sporazuma glede skladnosti z zahtevami civilnega zakonika ali drugih dokumentov;
- preverite ustreznost in pravno sposobnost vseh oseb, ki sodelujejo v pogodbi, saj morebitna duševna odstopanja povzročijo zavrnitev dokončanja posla;
- do najmanjših podrobnosti določiti pogoje predčasne prekinitve posla;
- oris kroga oseb, ki lahko podpišejo pogodbo o dosmrtni renti (vzorec je mogoče vnaprej dobiti odvetnika).
Zakonodaja določa pravico sklenitve poslov za vzdrževanje samo samostojnemu lastniku stanovanja. Stanovanja ali hiše se ne sme dedovati drugim sorodnikom. Pogodba bo nezakonita, če je nepremičnina v priporu ali zastavi, pa tudi ko se odda v najem.
Koristi za najemnika in najemnika
Sestava pogodbe o vzdrževanju odpira možnost pridobitve stanovanja z minimalnimi enkratnimi stroški, ponekod pa tudi brez njih. Slednja možnost vključuje samo nepovratno pomoč osamljenemu ostarelemu človeku (čiščenje prostorov, nakup zdravil, blaga in izdelkov, skrb za posteljne bolnike). Glavni plus za lastnika stanovanja je priložnost, da do smrti živi mirno in pod nadzorom.
Poleg tega je za stranke še nekaj prednosti:
- najemnik prejme nepremičnino v celoti, kljub navzočnosti sorodnikov ali neposrednih dedičev;
- poleg ostarelega najemodajalca bo vedno hiša, ki bo pomagala po hiši, skrbela za bolnika;
- obe stranki lahko kadar koli odpovesta pogodbo na podlagi pogojev, ki so predvideni med izvedbo posla.
Za najemnike, ki nimajo starejših sorodnikov, lahko skrb za še neznance prinese veliko prijetnih minut.
Slabosti sporazuma
Velik minus posla za preživnino so medsebojne obveznosti do tujcev ali neznanih oseb, zaradi česar se takšni sporazumi v večini primerov podpisujejo le z znanimi ljudmi. Za obe strani so možna pomembna tveganja, saj ni zagotovila človeške spodobnosti, okoliščine, neodvisne od ljudi, pa so možne tudi v obliki nenadnih bolezni, kataklizme itd.
Vsaka od pogodbenih strank mora vedeti o drugih pomanjkljivostih takega posla:
posest postane last najemnika šele po lastnikovi smrti, kar se lahko zgodi po dovolj dolgem času;- kakršne koli zamude, odlog ali druge nenačrtovane opustitve so nesprejemljive in lahko povzročijo odpoved pogodbe brez možnosti vračila že plačanih sredstev;
- po vseh plačilih več let ali celo desetletij lahko skupni znesek večkrat presega dejanske stroške stanovanja;
- če ima starejša oseba energične in podjetne sorodnike, bodo poskušali najemniku zelo otežiti pridobitev lastninskih pravic prek sodišč.
Bodoči lastnik stanovanja bi moral biti pripravljen na dolgotrajno oskrbo zunanjega upokojenca, da bo zagotovil celoten obseg storitev, ki so predpisane v pogodbi.
Zaključni postopek
Za zmanjšanje ali popolno odpravo tveganj je treba sestaviti sporazum v strogem skladu z zahtevami civilnega zakonika in obstoječo prakso. Za to mora notar preveriti vse predložene dokumente, zapisati podatke o strankah pogodbe. Sam posel se izvrši v približno naslednjem vrstnem redu:
- Preko sorodnikov, znancev, interneta ali tiskanih medijev najdete primerne udeležence. Prvi dve možnosti sta bolj sprejemljivi, saj vsaj delno zagotavljata spodobnost strank.
- Pripravlja se dogovor, v katerem so navedene vse vrste storitev, zneski plačil, pogoji plačila in drugi pogoji. Ta faza je najbolj odgovorna, zato se morate najprej posvetovati s pravniki, si ogledati vzorčne pogodbe in razmisliti o možnih možnostih transakcije.
Možna tveganja opisujejo čim natančneje in celoviteje, navajajo pogoje za predčasno odpoved pogodbe, navajajo delež vsakega udeleženca v primeru nepredvidenih okoliščin.- Vnesejo podatke o nepremičninah z navedbo tehničnih značilnosti (potrdilo iz ZTI, izvleček iz hišne knjige, katastrska vrednost). Zahteval bo tudi dokumentarno dokazilo o lastništvu, preverjanje razpoložljivosti prosilcev za stanovanje med svojci lastnika stanovanja.
- Zabeležite podatke o potnem listu vsakega udeleženca. Priporočljivo je pridobiti potrdila nevropsihiatričnega in narkološkega dispanzerja, potrditi ozaveščenost strank.
Kopije predloženih dokumentov morajo biti priložene končnemu dogovoru. Od izvirnikov so potrebni le potni listi udeležencev transakcije. Podpis pogodbe bo priznan kot zakonit le, če bo na voljo cel paket potrebnih dokumentov s potrditvijo lastništva nepremičnine. Za vpis podatkov v državni register boste morali plačati državno dajatev (2 tisoč rubljev).
Neveljavnost dokumenta
Odpoved pogodbe pred rokom ali po prenosu lastništva na najemnika pride predvsem na pobudo sorodnikov lastnika nepremičnine. Uspeli so lahko le, če je sporazum sestavljen napačno ali v enem od naslednjih primerov:
- Priznanje najemodajalca za nesposobnega ali norega, kar izključuje njegovo prostovoljno podpisovanje pogodbe. Takšnim trditvam se je mogoče izogniti, če sporazum vključuje potrdila zdravstvenih ustanov, ki potrjujejo zdrav razum lastnika stanovanja.
- Če najemnik ne izpolni pogojev pogodbe. Da ne boste navedli razloga za tak postopek, boste morali odgovorno pristopiti k izpolnjevanju obveznosti, ki jih določa pogodba, upoštevati plačilne roke, polno prispevati, zagotavljati predpisane storitve itd.
Če stranke dosledno upoštevajo vse dogovorjene pogoje, je vsaka kršitev pravice lastništva pred lastnikom ali po njem preprosto nemogoča, saj so udeleženci v transakciji zaščiteni na zakonodajni ravni.
Pogodba o življenjskem zavarovanju, ki jo podpišeta najemodajalec in oseba, ki želi pridobiti lastninsko pravico, ostaja obojestransko koristna le, če vse stranke dosledno opravljajo svoje naloge. Takšne transakcije sklenejo starejši ljudje, pogosto brez sorodnikov, zato morajo poskrbeti za spodobnost najemnika in jasno navesti pogoje posla. Tveganja v takšnem dogovoru so sicer možna, a če se obrnete na izkušenega odvetnika, se boste lahko izognili kakršnim koli zahtevkom dedičev in čim bolj zaščitili stranke.